Chung cư TDH Apartment (Q.Thủ Đức) mặc dù giá bình dân nhưng nhiều người làm công ăn lương không dám mơ tới - Ảnh: Diệp Đức Minh

Nhiều nghịch lý

Theo nhiều doanh nghiệp (DN), căn hộ giá thấp khó thực hiện nhưng không phải không làm được. Tuy nhiên do những bất cập trong các quy định hiện hành, khiến cho việc thực hiện dự án NXH khó thực hiện. Năm 2006, Nghị định 90 xác định các DN phải dành tối đa 20% quỹ đất cho quỹ NXH. Biên độ sai số quá lớn nên DN có thể chọn mức thấp nhất là 1% lại không thực hiện được. Đến 2009, trong Quyết định 67 của Thủ tướng, quy định DN phải dành tối thiểu 20% quỹ đất, quyết định này cũng khiến các DN đau đầu vì nếu địa phương làm khó lấy 50% quỹ đất thì DN không thể hoạt động được. Mới đây nhất, Nghị định 71 có hiệu lực từ ngày 8.8.2010 xác lập định mức 20% quỹ đất là số đất dùng để tạo quỹ NXH nhưng chỉ áp dụng đối với những dự án có diện tích trên 10 ha. Tuy nhiên, nhiều DN cho rằng, rất khó tìm được nguồn nhà đất dành cho mô hình NXH vì để "né", DN chỉ xin làm dự án có diện tích 9,9 ha là không phải thực hiện nghĩa vụ này.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thủy, Tổng giám đốc Công ty CP kinh doanh địa ốc Him Lam, chỉ riêng việc tính nguồn đất sạch thì DN đã muốn “nín thở”. Tất cả các công đoạn từ việc định giá, tự đi thương lượng đền bù, người dân thì đẩy giá đất lên cao... nên chắc chắn giá thành thương phẩm sẽ phải lao theo. Trong khi Nhà nước thì không còn quỹ đất sạch để giao cho DN thực hiện dự án. Chỉ riêng mâu thuẫn này đã khó thực hiện dự án giá thấp.

Mâu thuẫn kế tiếp là việc tính hệ số. Theo nguyên tắc xây dựng, số tầng càng nhiều, chi phí xây dựng cao, nhưng giá thành phẩm giảm. Ngược lại độ cao giảm, chi phí xây dựng giảm, nhưng giá thành lại cao. Ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức phân tích, càng lên cao, chi phí móng, vận chuyển xây dựng rất cao, nhưng diện tích thương phẩm lớn nên giá thành nhẹ. Còn xây dựng thấp tầng, chi phí móng, vận chuyển, xây dựng thấp nhưng diện tích sàn thấp nên khi chia bình quân giá thành lại đội lên cao. Vì vậy, hầu hết các DN cũng có chung một nhận định, muốn xây được nhà giá rẻ, cần có quỹ đất lớn và phải xây thấp tầng để kéo đơn giá xây dựng xuống thấp, nhưng nếu làm cách này thì quỹ đất lại không đáp ứng được.

Làm sao để tham gia

Câu hỏi đặt ra là, làm thế nào để các DN có thể tham gia xây dựng NXH. Theo ông Ngô Vỹ Hùng, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Sacomreal, trước mắt Nhà nước cần phải hỗ trợ đất sạch, có như vậy thì mới có thể giảm bớt chi phí ban đầu. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Ngọc Thủy, Tổng giám đốc Công ty Him Lam, muốn có quỹ đất sạch hoặc đất rẻ thì phải về vùng sâu. Nhưng nếu về vùng sâu thì nhiều khi chi phí thành phẩm của căn hộ lại cao hơn giá đất nền khu dân cư hiện hữu ven đó, nên DN không dám mạo hiểm đầu tư.

Ông Thủy lý giải, muốn thực hiện được hai mục tiêu trên cần phải có sự triển khai đồng bộ ở nhiều cơ quan khác nhau. Ví dụ, phải giảm bớt chi phí đất ở mức thấp nhất, phải có sự hỗ trợ của tín dụng. Chẳng hạn hình thành quỹ bình ổn giá, qua đó có những hình thức hỗ trợ vốn cho DN lẫn người mua nhà, ổn định lãi suất cho vay ở mức thấp để những người làm công ăn lương có điều kiện tiếp cận và giải ngân từ nguồn vốn này. Bên cạnh đó phải xem xét lại quy định về việc góp vốn ban đầu. Ông Ngô Vỹ Hùng cũng cho rằng, tiền làm móng chiếm khoảng 30% tổng giá trị chi phí xây dựng, nếu cho phép huy động vốn ban đầu thì DN sẽ đỡ phải gánh khoản lãi vay cho số tiền này trong thời gian thực hiện thi công móng. Đây cũng là một yếu tố trong việc giảm giá thành.

Mô hình NXH rất quan trọng và cần thiết đối với sự phát triển của TP. Nó không chỉ giải quyết vấn đề nhà ở cho những người có thu nhập thấp mà sẽ là bàn đạp dành cho những người gặp khó khăn về kinh tế có thể an cư. Tuy nhiên, bao giờ có nhà giá thấp vẫn là câu hỏi đến nay vẫn chưa tìm được lời giải.

Thanh Tòng